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長租公寓,沒有贏家

品玩?·?2020-03-02
在疫情這只黑天鵝的沖擊下,長租公寓企業輪番陷入深潭

編者按:本文來自微信公眾號“PingWest品玩”(ID:wepingwest),作者:杜莉莉,36氪經授權發布。

租客繳納了逐年上漲的租金、服務費,和因為“現金貸”產生的銀行利息,但長租公寓企業們至今都還是沒有賺到錢。即使市場競爭激烈,租客還是沒有省到錢。這看起來就像是個沒有贏家的生意。

整個2月份,長租公寓行業都陷入輿論旋渦。

2月初,#自如被指借疫情漲價#沖上了熱搜。2月中旬,蛋殼公寓要求房東免房租,卻不給租戶免租的消息引發了巨大爭議。2月23號,部分上海的青客公寓房東,收到了公司“無法向房東支付租金”的短信。

在疫情這只黑天鵝的沖擊下,長租公寓企業輪番陷入深潭。特殊時期是不會徹底沖垮一家企業的商業模式,但企業的能力會受到全方面挑戰,弱點會被全面放大。

海淀區自如租戶林小姐告訴PingWest 品玩,她原房租是6230元,房子將在3月1號到期,管家先是跟她溝通要漲價到約6690元。之后又表示可以申請調價到6390元,再到近期續租時,表示系統又調整了價格,價格是6390元,上申請的一樣,同時希望趕緊付費免得系統價格再變。最終房子以漲價160元續租。

自如管家在1月31日前聯系到了林小姐,表示如果能在租賃合同到期前一個月確定續租,服務費可以有7折優惠。而她的朋友郭萌萌收到的通知是服務費9折。

郭萌萌的房租協商過程就像一場心理博弈。

她的月租金為2190元,自如管家提前40天聯系她,表示續租的話租金會漲到2530元。郭萌萌覺得太貴了,表示得考慮下。過了幾天,管家表示可以以2290元續租,這相比原價只上漲了100元,而且如果能提前30天續租,服務費9折優惠。

但郭萌萌得知林小姐收到的通知是7折,所以決定跟管家進行協商。在又一輪溝通后,最終以漲租100元,服務費7折完成了續租。

在輿論爆發后,大部分租戶都與自如管家進行了再一輪協商,漲租金額都在極大程度地被縮小,有部分甚至以原價續租。在接受PingWest品玩采訪的自如租戶中,有不少漲租幅度在10%到30%之間,相當一部分的漲租在100到500元之間,這個數字雖然不大,但依舊引發了租戶們的不滿。

他們認為在疫情期間,大部分企業都在為消費者減輕負擔,而自如卻逆勢漲租,更嚴重的是“這根本是霸王協議”,沒有給租戶任何選擇。疫情期間租戶不可能去換房子,無論漲價是多是少,他們除了接受自如的漲租條件,別無他法。

與其說是疫情期間的漲租行為激怒了租戶,倒不如說是租戶長期積累了對自如的不信任感,在因為這次漲租而引爆。

林小姐告訴PingWest品玩,她在住自如房的這1年時間里換了5個自如管家,申請售后問題均沒有得到實際解決,她的問題包括:廚房天花板裝修不合理,刮風時候會響;陽臺墻皮脫落,大雨時漏水;衛生間出水是黃色的;淋浴頭出水小且慢,維修人員說需要自己付費采買。

不信任感,就是這些麻煩的小事積累而成的。

我們無法否定的一個現實是,租客繳納了逐年上漲的租金、極大程度上會多于一個月房租的服務費,還有因為“現金貸”產生的銀行利息,但長租公寓企業們至今都還是沒有賺到錢。

雖然自如的市場占有率第一,但還這不是個一家獨大的市場,蛋殼、青客,以及其他散布在全國各地的地方性長租公寓企業都還在提供服務。在市場競爭激烈之下,租客還是沒有省到錢。這看起來就像是個沒有贏家的生意。

行業前三沒有一家在盈利,現金貸成為主要的資金來源

青客公寓是國內市場占有率第三的分散式長租公寓企業。它于2019年11月在納斯達克上市。2月19日,青客公布了首份上市財報,財報顯示,2019 財年青客公寓凈虧損4.89億元。此前其招股說明書顯示,2017財年和2018財年,青客的凈虧損分別為2.45億元和4.99億元。青客已連續三個財年虧損。

青客上市的募資金額幾乎減半,從原計劃的520萬股減至270萬股,最終以招股書中預期價格區間的最低位每股17美元發行,籌集金額從此前的1億美金,減少至4600萬美元資金,我們能從側面看出公司上市時的不自信。

2020年1月,蛋殼公寓在紐交所上市。蛋殼是國內市場占有率第二的分散式長租公寓品牌。在其招股說明書中顯示,蛋殼公寓2019年前10個月凈虧損為28.13億元人民幣,經調整后的EBITDA為負16.12億元人民幣,官方表示尚未盈利的原因是其持續高速增長。

即便是市場占有率第一的自如,至今也沒有實現盈利。自如CEO熊林曾數次對外表示,現在談盈利還為之過早。行業在2014、2015年開始爆發,吸引了大批資本入局,但行業前三名都還沒有人實現盈利。

對長租公寓們來說,經濟寒冬的2019年本就不好過,尚未實現盈利沒能自我造血,融資之路又困難重重,資金的匱乏直接推動了兩家企業走向上市,以求續命。原本大家都指望著2020年農歷新年過后的租賃市場旺季,沒想到等來的卻是新型冠狀病毒這只“黑天鵝”,這讓原本就艱難的生存環境更是雪上加霜。

貝殼研究院數據,依據貝殼研究院數據,2020年2月,18個重點城市的住房租賃總成交量環比下降幅度高達78.9%,同比2019年2月降幅高達82.7%。2月份成交量同比及環比均顯著下降的主要原因是由于疫情的影響,人口流動降低。大量租賃人口滯留家鄉未返回居住地,或由于小區封閉禁止外人進入導致的市場供給需求雙雙下降,春節后租賃市場維持著低迷狀態未實現市場熱度的回升。

長租公寓的商業模式非常傳統 —— 公司從房東手上租下房源,將房屋重新設計,配備基礎家具設備,再以“二房東”的身份轉租給消費者。同時提供清潔、搬家、解決鄰里糾紛等附加服務。他們應該賺取的是收房和出租之間的差價和服務費,但現在他們最大的收入來源是“現金貸”。

此前長租公寓企業優客逸家CEO劉翔接受媒體采訪時表示,長租公寓行業的現金流,主要來源于新簽租房量。這個新簽約租房量直指“現金貸”。

他以成都為例:

新簽的一個客戶,假設每間每月的均價是1000元,按照押一付三或者押二付三的付款方式,正常來說,簽約后可以拿回來4、5千塊錢。但是,依賴大比例長周期預收的企業,會要求按年,甚至按兩年預收租金。租戶現金不足,可以選擇以“租金貸”的方式支付租金,這樣,每發生一個新簽,公寓就可以拿回來1萬多,甚至兩萬多的資金。

如果一個月能新簽10000間房,帶來的現金流就是1個多億,甚至2個多億。同樣,如果新簽大減,現金流損失也相當巨大。

對于在租房源,企業已把未來12個月,甚至24個月的租金收回消耗了,短期內無法再產生現金流入貢獻。所以,受疫情影響,新簽租房量驟降時,依賴大比例長周期預收的公寓企業受到的資金影響就非常大。

過去兩年長租公寓都深陷在“現金貸”的爭議中。“現金貸”是指租客在于長租公寓品牌簽訂合同的同時,與金融機構簽訂貸款合約,金融機構為租客支付全年房租費用給到長租公寓品牌,租客則按照每個月或每個季度向金融機構償還貸款。

更簡單地說,租客看起來是押一付三,實際上在簽約那一刻起,租客就從銀行借了一年或兩年的房租,并且簽訂了分期協議。每一次租客繳納的房租,實際上包括了房租、銀行利息,以及給長租公寓的服務費。

最令租客難以接受的是,他們大多數是在不知情的狀況下簽訂了合同,也就是說,是在不知情下背負了利息這個債務。

“現金貸”最原本是用以幫助租客解決資金短缺的問題,但現在這筆錢現在這成了企業最主要的現金流,他們拿著這筆錢投資錢生錢。

2018年8月杭州長租公寓品牌鼎家“爆雷”就是長租公寓 —— 企業拿著金融機構給的資金,做P2P投資,P2P暴雷了。企業沒有資金給房東繳房租,房東就要把房子收回來。租客簽了分期合同,他一方面還要繼續還銀行分期,一方面又沒房子住了。

即便現金貸現在已經成為長租公寓最受詬病的問題,但企業不可能在短期之內放棄它。現金貸如今已成為長租公寓企業最大的資金來源。

截至2019年9月30日,青客公寓與11家金融機構合作,有65.4%的租金系使用租金貸支付。蛋殼公寓的招股說明書也指出,2017年、2018年和2019年前九個月,蛋殼公寓使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和65.7%。

自2019年12月13日起生效的《關于整頓規范房屋租賃市場秩序的意見》要求住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的應當于2022年底前調整到位。這意味著長租公寓需要在3年時間找到其他盈利途徑。

租客繳納了逐年上漲的租金,但還是沒有人能賺到錢

我們無法否定的一個現實是,現在租客繳納了逐年上漲的租金,極大程度上會多于一個月房租的服務費,還有銀行利息,長租公寓至今都還是沒有賺到錢。

此前一位長租公寓從業者告訴PingWest品玩,他們測算過,200個房間是一個個人房東的管理上限。這種個人瓶頸,可以通過公司化的運營解決。

分散式長租公寓的優勢在于有規模效應,當運營商手上所簽約的房間數量達到一定量級時,就可以攤薄成本。劣勢在于模式的穩定性不高,公司對于資產的管控力不強。今年房東決定簽約,明年就可以撕毀合作。

面對記者提出的“現在的長租公寓行業,是不是很不健康?”這個問題,劉翔沒有直接給出答案,但他表示,要看一個模式是否健康度,關鍵指標之一就是看你的收益和風險是否對等。

長租公寓過去包租且投資裝修的模式,最大的挑戰和硬傷就是這是一個極其微利、甚至虧錢的行業,然后另外一頭你還承擔了巨大的風險。這個風險就是因為你做了包租,有系統性的庫存風險;因為你做了大額的裝修改造投資,你有空置和低價造成的裝修折損風險,這部分投資價值會隨著時間推移而消耗掉,我們管這個叫“冰淇淋”模式,逐漸化掉了,你是找不回來的。

為了實現利益最大化,公租公寓需要以更低的價格從房東手上拿下房源,盡可能切割成更多的單間房,以更高的價格在更短的時間內將房間租出去。簡單說,就是低價收房高價出租,提高簽約率。

低價收房高價出租,這只是個理想狀態,現實情況是市場競爭者過多,為了搶奪房源每個公司都在哄抬房源價格。

此前就有媒體報道,在2018年8月,房東準備以7500元/月的價格出租一套位于天通苑的120平米三居,自如開價8500元/月,蛋殼公寓開價9000元/月,自如再加500元,蛋殼公寓最終以1.08萬元/月,成功拿下這套房子。

2018年8月16日,北京住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門,集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人,明確了“不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源,不得惡性競爭搶占房源”等。

2018年的8月17日,時任我愛我家副總裁的胡景暉就指出,房租暴漲最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商,為了擴大規模,爭搶房源,以高出市場20%到40%的價格在收購房源,導致售房成本直接上升。胡景暉描述了一種最壞的情形:一旦資金鏈斷裂,將出現房東驅趕租客的情況。

各大長租公寓運營商自然不認可這個道理,當時蛋殼公寓執行董事長沈博陽就否認長租公寓在通過價格戰的方式攪亂市場,自如CEO熊林也表示,不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。我們自然沒有進一步證據佐證房租上漲和運營商擴張的直接關系,但胡景暉的判斷已經變成現實。

為了提升簽約率,大部分運營商選擇在房源原有基礎上改造出隔斷間。一個更簡單的例子,長租公寓以6000元/月從業主手上租下一套兩居室,把客廳改造成隔斷間,可以出租給3戶租戶,每戶租戶的租金約3000元/月,這就多出了3000元的月租。這中間的利潤也隨之水漲船高。

劉翔表示,公寓漲租有很多因素,常態化的是淡旺季波動影響下的小幅調價,通常控制在±5%幅度內。但北京市去年7月份出臺了禁止N+1的政策,大量房屋被拆掉了隔斷,也就是少了一間可出租單位,這個情況下公寓如果不去每間房漲價30%多,根本無法挽回因隔斷被拆帶來的損失,永遠無法盈利。

他認為,企業若持續幾個月出租率在80%,則面臨生死存亡的危機。目前很多企業的出租率已經低于80%這條絕對紅線。

疫情不會徹底擊垮一家企業的商業模式,只會考驗企業應對困難的能力。這次疫情只是把分散式長租公寓這門生意的脆弱性展示在外界眼中 —— 企業沒有盈利,租戶沒有省錢,看起來就是門只有輸家的生意。

*本文版權歸“PingWest品玩”公眾號所有,未經授權嚴禁轉載。

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