租客進不了家門,長租公寓掙扎求生 | 深氪lite·戰疫⑦

陳淑雅?·?2020-02-20
“租客是輕癥患者,我是危重病人,如果血輸不到我身上,我就要死了。”

文 | 陳淑雅

編輯 | 方婷

因為突然爆發的疫情,剛上市的蛋殼公寓正陷入一場前所未有的危機。

從1月底開始,陸續有業主聲稱接到蛋殼業務人員的電話,以發生了疫情的“不可抗力”為緣由,單方面通知業主免租一個月。但在租客端,蛋殼卻對疫情有一套不同的執行標準——針對因為疫情無法回到武漢地區的租客,蛋殼對其期間發生的相關費用正常收取。

被質疑“兩頭吃”的蛋殼引起了強烈不滿,多地業主紛紛成立了維權群,發起集體投訴。2月3日,蛋殼向租客發布補貼政策,針對因疫情無法返回武漢的租客返還一個月房租,其他地區視情況補貼,而補貼將在3月2日后返還至蛋殼App的錢包中。2月17日,蛋殼發布長文《致廣大房東的真心話》,稱確實有部分員工與房東溝通時存在問題,經過努力情況已有改善,目前蛋殼400來電接聽率已達到95%。

風波并未就此停止。仍然有一些租客在微博等社交渠道表示,有未收到蛋殼租金的業主要求收房,蛋殼開始針對已經交租的租客強制退租,限定其在規定時間內搬走,即便因為疫情還沒有返回居住地的租客,也在被強制退租的行列。2月18日晚上,蛋殼發微博回應,稱近期蛋殼將協助個別業主收回房屋,但承諾“絕對不會無故驅趕租客”,租客有問題可以登錄蛋殼App創建需求單。

一直在緊繃的現金流和業主、租客脆弱的平衡關系中踉蹌前行的長租公寓,再次暴露出它的軟肋。這股席卷全行業的震蕩中,蛋殼不是唯一一家面臨風暴的長租公寓,也不會是最后一家。

平臺之困

作為分散式長租公寓的第一梯隊玩家,蛋殼40多萬間的房源規模令同行羨慕,但同時也承擔著巨大的壓力:春節前正是租房淡季,此時公寓行業空置率一般都在20%以上。以20%的空置率計算,空置一個月甚至更久的8萬多間房,造成的現金流損失足以壓死一只駱駝。

長租公寓是重資產的“二房東模式”,其商業模式是先以包租的形式從業主手里收房,然后在租客端通過提供品質化產品和標準化服務收取租金溢價。

這個模式本身利潤微薄,早些年包租的毛利能達到20%以上,而經過幾年“風口期”,各家爭搶房源導致拿房成本上升,現在行業毛利壓縮至10%左右,也就是說,出租10間房的利潤才可以抵消1間空置房帶來的損失。曾有創業者告訴36氪,如果出租率低于90%,大部分公寓都是虧損的。

盡管1月17日蛋殼剛剛成功登陸美國紐交所,但募集到的1.49億美元資金,對極占現金流的長租公寓來說實在不算多。更糟糕的是,蛋殼原本就處于巨額虧損狀態——其招股書顯示,2019年前三季度蛋殼凈虧損達25.1億元。

同時蛋殼極為依賴租金貸。招股書顯示,2019年前三季度,通過租金貸模式獲取的租金預付款占到了蛋殼租金收入的80%。租金貸模式下,金融機構一次性把一年的租金打給公寓方,也就是說,這部分合約產生的年租金蛋殼已經提前收入,想要獲取現金流只能依賴新簽。也因此,在危機之下,蛋殼成為所有公寓中反應最快、同時也是引發反彈最快的一家。

近年來,中小公寓運營商們活得越來越艱難,據業內不完全統計,2019年全國“爆雷”的長租公寓已經有25家。原本很多公寓已經搖搖欲墜,突來的疫情更是讓其雪上加霜。

每年12月是長租領域最淡的淡季,很大一部分租客要過節回家,不過春節后會馬上迎來一個旺季,因此公寓從業人員年前都會提早回家,過完年早點回來開工招租。甚至有很多小公寓在出租房子時有個不成文的規定:簽訂租房合同時,到期日會有意避開12月,如果不湊巧會將出租時長拉長到13、14個月。

然而受疫情影響,今年2月所有空置房源的出租幾乎停滯。對于很多中小公寓來說,一個月的空置意味著去年一年的生意“白干了”,但失去利潤還不是最壞的情況,最危險的是現金流可能會發生斷裂。而現金流斷裂、公寓“爆雷”的后果將引發更大的社會問題——業主想要拿回租金,租客擔心被驅趕,最終可能是兩方受害者的矛盾進一步激化。

蛋殼的身后,還有一長串的長租公寓更是處境艱難。它們很難像蛋殼那樣通過二級市場、銀行貸款等多渠道融資,只能依靠自有現金流苦苦支撐。

“依靠現有的資金只能撐三個月。”優客逸家創始人劉翔告訴36氪。優客逸家目前在成都、武漢、北京、杭州四個城市運營著近4萬間房,現在出租率降到了86%。劉翔表示,如果疫情防控措施沒有緩解的話,預計出租率會以每個月10%的速度繼續下降。

根據優客逸家調研的各個城市同行的數據,目前公寓新增的簽約量與年前制定的計劃相比,完成度還不到20%。一邊是新簽減少,而另一邊是租客大量退租——由于返工時間未定,租客只好違約止損。一頭進不來,一頭要退出,空置率顯著提升。

武漢的公寓市場更不必說,已經幾乎陷入癱瘓。返工遙遙無期,租客大面積違約退租,武漢住家公寓創始人卞亞光告訴36氪,現在回不來的租客超過一半都違約了。回老家過年的公寓老板們無法回到武漢,就算回去,帶看招租的可能性也接近于0。

相對幸運的是,優客逸家去年開始轉輕資產,把武漢市場交給了一家帶資加盟的合作公司,后者使用優客逸家的品牌在武漢經營長租公寓,分擔武漢市場開展經營的資金壓力。現在這位加盟商在武漢管理1萬間房源,但受疫情影響完全無法開展正常的經營,員工大多無法返程到崗,部分住在里面的租客也不愿意付租,公司命懸一線。

其他的武漢當地公寓運營商們也是相同的遭遇。寓小二武漢市場負責人鄂偉告訴36氪,武漢本地有一家規模較大的長租公寓,在疫情之前公寓就已經活得艱難,老板經常跟人說撐不了今年,結果突發疫情,現在老板只能拿出個人的房子做抵押來維持公司運營。

有些公寓品牌干脆放棄了在武漢的生意:有一個來自內蒙的公寓老板,回老家過年之后看著疫情逐漸嚴重,他干脆就沒計劃回來,現在已經在內蒙老家做起了其他買賣,留下租客和業主自己協商解決房租問題。

免租應該向誰免?

對于公寓來說,現在能做的止損措施就是開源節流,向房東爭取免租期是最直接有效的辦法。但是站在房東的角度,有房東認為跟平臺方是一榮俱榮一損俱損的關系,但也有房東認為減免不是義務,自己每個月的房貸、車貸也不會因為減免了房租而消失。

曾喬是蛋殼在杭州的業主,他向36氪表示,自己2月初接到蛋殼工作人員的電話,“通知”1月的房租不付給他了。曾喬當下直接拒絕,對方回復“好的我登記一下”。曾喬認為,蛋殼每年已經留了一個月的空置期,雖然疫情有影響,但是簽訂包租合同時,雙方本來就已經就利益博弈和互相讓步過了。

“房東免租這塊我們沒有著急大面積接觸,在疫情影響程度還不那么確定的時候,做這個動作是很不明智的。”一位公寓從業者向36氪表示,蛋殼的做法確實不夠好,“通知”的態度難以獲得房東的理解。跟房東協商免租期時,應該真誠告之公寓的經營困難,為防止出現更嚴重的社會事件,動之以情曉之以理,當然免租協商中,房東不同意也不應該勉強。

房量較少的公寓爭取免租期的成功概率更高,因為老板可以花更多精力直接與房東協商。但對于體量巨大的長租公寓,比如蛋殼來說,通過業務員交涉并且采用統一模板,很容易讓房東對品牌失去了信任。

上述公寓從業者向36氪表示,公司溝通了小幾百個房東,有20%的房東表達了支持,團隊非常感謝他們,但是其實自己并不想對外直接透露這個數字,因為這會讓沒有免租的房東感覺自己被道德綁架。

這只是一部分原因,背后其實還有一個難以言說的苦衷:這完全是公寓基于失血自救向房東懇請的免租紓困支持,并不是為了給租客免租。但獲得部分房東免租的信息一旦公布出來,很多租客肯定會不理解,說公寓兩頭吃、發國難財。

“但怎么說,租客是輕癥患者,我是危重病人,如果血輸不到我身上,我就要死了。”這位公寓從業者說。

在廣東某個三線城市的一位業主告訴36氪,廣州房地產租賃協會在2月初就發起了一項倡議,希望業主能夠提供免租期,結果很多個人房客拿著這份協議找房東要租金減免,其中也包括他的租客。很多人沒有理解,公寓向業主爭取免租期到底意味著什么。

特殊情況下任何一方都扛不住,在未來幾個月,最好的解決方案可能是業主、公寓一起承擔一些損失。“現在是大家共度難關的時候了。如果公寓方沒獲取免租或延遲付租,會很難熬下去。”寓小二CEO黃冠文說道。

寓小二是一家公寓SaaS系統方案提供商,現在他們也在幫助公寓們出房,疫情期間免費開放部分服務,提供租客信息登記和回訪的小程序等,不過這些對公寓來說幫助還是有限:就算一年系統服務費全免,和房租損失相比也是杯水車薪。

熬得下去的公寓還能爭取減免,而實在撐不下去,只能向房東違約退租。有些公寓已經開始集中安排租客,協商他們盡量住在一起,剩余的空置房源則做了退租處理。

難以實現的租售同權

除了難以解決的空置率,疫情之下,長租公寓的日常運營工作在部分城市還遇到了一些意料之外的麻煩,最終指向租客的受挫體驗。以優客逸家為例,2月9號,優客逸家的一位租客從湖南返回成都的某個小區,社區要求公寓方開具擔保書,租客在社區自我隔離的14天里,如果發生任何疫情或傳染的情況由公寓方承擔責任。

優客逸家管家小楠告訴36氪,開具擔保書之后,社區工作人員表示還不夠,需要征得所有業主同意。社區工作人員向領導請示,最終還是拒絕了租客進入,理由是合租房沒有條件讓租客完全實現自我隔離。這名租客沒能進入小區,9號晚上在車里度過一晚,第二天自駕十多個小時回到了湖南老家。

“公區確實是公用的,但政府發布的公文也沒有說不允許合租房進入的情況。”小楠表示,成都政府出了一份“5號公文”,其中第四條指出,出租房屋租客在居住期間,房東與中介要承擔主體責任,社區要求的擔保書就是從這條演變出來的。但政府只出了很籠統的文件,所以每個小區的規定都不一樣,導致對接很麻煩。

直接拒絕租客進入的小區仍然存在,但一般公寓出具擔保書之后,租客都能回到住處。不過就算能返回小區,合租房租客日常的進出也不太方便。據小楠介紹,小區物業會給每戶人家發2張出門條,但合租房的入住人數一般都會超過2人。此外,小區還可以根據復工證明為個人單獨開具出門條,但有的小區明確只能開給業主,而拒絕開具給租客。

最后的轉機還是來自政策面,在社區和租客、公寓三方的矛盾積攢了一個星期之后,2月15日,成都政府發布最新通知,提出返程人員若持有通知要求的健康證明,不得拒絕返崗、不得拒絕租房、不得拒絕進入本人的居住區。

類似的事情還在多地發生。某家集中式公寓向36氪表示,上海、南京、杭州、深圳、蘇州等多個城市門店都接到社區通知,不得接受外地返程租客,甚至有部分街道要求公寓清退租客。最后公寓工作人員只能勸返部分租客,剩余租客則根據政府要求在附近酒店安排隔離。

城市發展要靠外來人口,這正是近年各城市紛紛出臺政策、以引入人才的原因。近年來,國家也鼓勵租售并舉,2015年國務院一紙發文,把公寓定性為生活性服務業,宣布將在稅收、融資等方面給予政策支持,這也是長租公寓近年來快速發展的一個重要推動力。

城市青年租房不易,從找房開始就與中介斗智斗勇,合同到期漲價、房東臨時通知搬家的情況也時有發生。而長租公寓正是喊出“讓租房更有尊嚴”的口號,因真實的房源信息、透明的定價、以及職業公寓管家的服務,才讓其逐漸成為年輕租客們的選擇。

然而在特殊時期,理想遭遇現實,租售不同權被打回原形,長租公寓與租客、業主的矛盾也在逐漸激化。如果矛盾繼續發酵,無論對租客、房東、長租公寓,乃至城市,都是一損俱損的關系。

等待曙光

優客逸家管理團隊在大年初一組織了疫情應急工作會,針對租客、員工人身安全,以及企業經營、現金流安全做了系列部署。業務層面,首先把年前定的節后小旺季普遍漲租方案喊停了,并針對疫情期間受管制影響無法返程的在租租客,推出了水氣費減免和免違約金退租的政策;針對新租客,推出了一批房源供新簽租客享受前三個月房租半價的活動。

對于武漢公寓運營商來說,房東端的免租期在談,但已經沒有心思爭取租客。公寓基本停止了出房的業務,大家都清楚,就算努力招租也很難有效果反饋。

住家公寓卞亞光現在在組織一場“醫護驛站”志愿活動,干脆把閑置房源開放給武漢醫護人員,以及滯留在武漢但沒有住宿地的人。這場活動從武漢封城那天開始,住家公寓開放了30間空置的房源,意識到僅靠自己無法滿足需求,卞亞光號召本地其他公寓運營商一起加入,現在已經有上千間房,免費入住的租客就包括武漢第一批定點醫院武昌醫院的一整個科室。

在考慮自身的存亡之外,特殊時期很多公寓創始人選擇主動承擔起社會責任,但回歸到本質,長租公寓始終是門需要計算的生意。

36氪曾判斷,2020年長租公寓行業洗牌仍會繼續,而突如其來的疫情無疑加速了這一過程。大量中小公寓將會支撐不住倒下,而幸存的從業者也對規模擴張會更加理性——盡管規模化是過去長租公寓的想象力所在,但經過幾年發展,大家已經逐漸意識到,在這個行業想要做大實在太難了,投資機構也已經幾乎停止了對分散式長租公寓的投資。

長租公寓徹底從“風口”回歸冷靜期,行業逐步走向成熟,包租1.0也會加快向2.0的托管模式轉變。而托管模式的好處在于,承擔系統性風險的角色是千萬個房東,公寓運營方的壓力會更小。不過,輕資產的托管模式在長租行業已經喊了很多年,發展到今天托管比例仍然非常小。

寓小二黃冠文認為,與包租相比,托管運營方較難拿到房源,因為業主更喜歡確定性的收入。但囿于包租較大的資金投入和市場風險,國內或會有更多機構探索托管模式。

而從供給上來看,很多公寓的房源會回到個人房東手里,同時短租市場受到沖擊,部分房源回流到長租市場,因此長期來說租金價格可能會出現下調。

卞亞光表示,今年本來計劃把房源擴充一倍,但分散式應該沒戲了,下半年會收一些集中式物業,畢竟“疫情過去生活還是要繼續”。

武漢本地公寓從業者建了一個近500人的交流群,雖然業務沒辦法開展,但大家在群里發起了一場捐款,買了1萬多個口罩送給當地的一線醫護人員和公安民警。

漢口每天還有很多護士向卞亞光詢問是否還有可住房源。現在他每晚8點在抖音上直播,希望爭取更多房東和公寓參與進來。他表示,如果房東對安全方面有疑慮,他也可以花錢找人消毒。“做一件好事很容易,但堅持很難,我們也只能做些力所能及的事情。”卞亞光說道。

(應采訪對象要求,文中小楠、曾喬為化名)

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